ABC del Decreto de Arrendamientos expedido en el marco de la Emergencia

Por: Marí­a Paz Mejí­a Londoño,Abogada Del Hierro Abogados

Luego de muchos anuncios por parte del Gobierno Nacional y después que muchos borradores circularan por todas las redes sociales y de comunicaciones, el pasado 15 de abril de 2020, el Gobierno expidió el Decreto Legislativo No. 579 de 2020 mediante el cual tomó medidas transitorias sobre la propiedad horizontal y los contratos de arrendamiento de inmuebles destinados al comercio y a la vivienda. En el presente artí­culo resumiremos los aspectos más importantes.

¿De qué se trata el decreto?

El decreto tiene dos conjuntos de normas: uno para los contratos de arrendamiento y otro relacionado con el régimen de propiedad horizontal al que están sometidos muchos de los inmuebles.

¿A quiénes aplican las disposiciones especiales para contratos de arrendamiento que trae el decreto?
Aplica a contratos de arrendamiento sobre inmuebles destinados a vivienda y a contratos celebrados sobre inmuebles de destinación comercial, cuando el arrendatario sea una persona natural, una micro, pequeña o mediana empresa (según la clasificación del Decreto 1074 de 2015) o cuando el arrendador sea una persona jurí­dica sin ánimo de lucro inscrita en el registro del Ministerio del Interior.

¿En qué consisten las disposiciones sobre contratos de arrendamiento?
• Se suspende la ejecución de las órdenes o cualquier acción de desalojo de los inmuebles hasta el 30 de junio de 2020.
• Las partes deben procurar hacer arreglos directos sobre el pago del canon causado entre el 15 de abril y el 30 de junio de 2020. En todo caso, el arrendador únicamente podrá cobrar intereses sobre los saldos no pagados a tiempo por el arrendatario, a una tasa del 50% del interés bancario corriente (lo que serí­a, aproximadamente, un 9.5%). No se podrán cobrar penalidades, intereses ni sanciones diferentes.
• Los contratos que se vencen entre el 15 de abril y el 30 de junio: se entienden prorrogados hasta el 30 de junio y el arrendatario debe cumplir con el pago del canon de arrendamiento.
• Los contratos en los que se programó la entrega del inmueble para iniciar en medio de la emergencia: si las partes no pactan nada diferente, las obligaciones del contrato quedan suspendidas hasta el 30 de junio de 2020.
• Todos los incrementos anuales del canon, es decir, que deberí­an hacerse entre el 15 de abril y el 30 de junio de 2020 quedan suspendidos. Sin embargo, después del 30 de junio, los valores que se debieron haber pagado en dicho periodo, se deben adicionar a los siguientes cánones que, además, se deberán aumentar según lo pactado o según lo dispone la ley.

¿Qué cosas no promueve el decreto?

A pesar de las especulaciones que en un momento se hicieron, el decreto no está promoviendo el no pago de los cánones, ni la reestructuración obligatoria de los precios ni nuevos plazos para pagar los cánones. El Gobierno entiende que, así­ como para muchos es un esfuerzo el pago del canon en este momento, hay muchas personas y familias enteras cuyos principales ingresos son los cánones de arriendo.

Si soy arrendatario y no puedo pagar, o no puedo pagar completo más allá del 30 de junio¿qué debo hacer?

Lo mejor es siempre dar la cara, ser sincero y buscar métodos de arreglo directo con el arrendador. La situación es complicada para todos y es importante buscar fórmulas que le sirvan a ambas partes. Busque modificación o ampliación de plazos, reducción en las cuotas de estos meses crí­ticos y sea creativo, incluso proponga un porcentaje del pago en especie si esa es una opción para usted; es posible que no se la acepten, pero al menos lo intentó.Haga conocer su posición, pero tenga en cuenta que al otro lado también hay humanos que, así­ estén detrás de empresas, también están en dificultades y necesitan llegar a acuerdos que les convengan.

Además del arreglo directo con el arrendador ¿qué otros mecanismos nuevos hay?

El decreto no lo establece, pero algunas cámaras de comercio,como la de Bogotá,han empezado a establecer mecanismos de conciliación virtual en la que un abogado conciliador experto ayudará al arrendador y arrendatario a llegar a un acuerdo.
Finalmente, recuerde que el no pago sigue siendo una causal para exigir la terminación del contrato de arrendamiento.

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